Pris entre en étau entre le taux d’usure et des assurances emprenteurs plus élevés que pour les plus jeunes, les plus de 45 ans sont actuellement nombreux à connaître des difficulties pour obtenir des prêts pour leurs projets immobiliers. Mais des solutions restent possibles pour arriver à ses fins.
Obtenir un prêt immobilier après 45 ans est-il devenu mission impossible? Pourtant dans la force de l’âge et disposant de revenus importantes, de nombreux emprenteurs connoisseur actuellement les pires difficulties pour faire passer leurs dossiers de crédit.
“En raison de la faible margin de manœuvre actuelle entre taux de crédit et taux d’usure, une assurance emprunteur trop chère peut rapidement bloquer un prêt, pointe Cécile Roquelaure, directrice des études pour le courtier Empruntis. Et l’on sait que son coût varies très fortement d’un dossier à l’autre. Lâge est le principal factoreur : à profil égal, une personne de plus 45 ans peut avoir une assurance emprunteur jusqu’à 4 fois plus chère qu’une autre agée de 30 ans.”
Qu’est ce que le taux d’usure?
Le taux d’usure corresponds au taux annuel effectif global au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de préter.
Concretely, il comprend donc le taux d’intérêt, les frais de garantie, l’assurance emprunteur et les frais de dossier.
“Et comme actuellement le coût de l’argent pour les banques est élevé, ces dernières disponible de peu de marge de manœuvre et proposent des taux de crédit élevés even à des ménages aisés”, she continues.
Des situations parfois inattendues
La conjoncture actuelle ofre des situations parfois inattendues. “Il nous est arrivé de conseiller à des clients d’emprunter plus pour pouvoir faire passer un dossier, illustre Pierre Chapon, co-founder of courtier Pretto. Lorsqu’un emprunteur dispose d’un gros apport et demande une petite somme à la banque, le risque est que les frais fixes pesent plus dans le calcul du taux annuel effectivef global et que le prêt se retrouve bloqué.”
Quoi qu’il en soit, si votre prêt est impossible à obtenir en raison d’un taux d’usure dépassé par une assurance emprunteur trop chère, plusieurs strategies peuvent vous permettre d’arriver malgré tout à vos fins.
Quelles solutions pour contourner le taux d’usure?
La première d’entre elles est de tenter de trouver une assurance moins onereuse. “Ce qui est actuellement encouragingant, c’est que les banques sont plus flexible. Elles peuvent accepter de ne pas fournir l’assurance emprunteur et de passer par une délegation d’assurance pour que le taux effectivef global reste dans les clous du taux d “usure, avance Pierre Chapon. Il faut parfois négocier un peu. L’emprunteur peut par exemple proposer en échange à la banque de lui confier son assurance habitation ou automobile.”
En cas de refus des banques ou d’impossibilité de trouver une assurance emprunteur plus compétitive, Cécile Roquelaure indicates that ceux qui empruntent en couple peuvent demander de “baisser leur quotité d’assurance“. Concrètement, si celle-ci est abaissée à 75% et que l’un des deux emprenteurs décède avant le remboursement total du crédit, l’autre devra continuer à s’acquitter des 25% restants.
“Là aussi, c’est à négocier avec la banque, précise Pierre Chapon. The advantage is that cela permet de faire baisser mécaniquement le poids de l’assurance emprunteur. Et rien n’empêche le ménage de resortir à une prévoyance addonnelle qui lui permetrà d’être couvert à 100%.”
Le taux révisable capé, allié ou piège?
Autre option, disparue des radars ces dix dernières années mais qui revient depuis peu, le recourse à des prêts à taux variable. “Ils permettent d’obtenir des taux de crédit au départ plus intéressantes que lors d’un emprunt classique, explique Pierre Chapon, cofondateur du broker Pretto. En revanche, ce taux sera réajusté à la hausse ou à la baisse each year depending on l’évolution du marché.”
Au lieu d’un taux fixe à 1.9%, un emprunteur peut, à en croire le broker, obtenir un taux révisable capé à 1.65%. Mais cela peut être risqué, puisque ce taux suivra la courbe du marché.
“Il faut faire attention aux offres, prévient Pierre Chapon. Avec un taux capé 1 le risque est limité, puisque le taux de crédit pourra évolue de 1% à la hausse comme à la baisse. En revanche, si un taux révisable capé 2 peut dépanner un investisseur experiement, je le déconseille aux emprunteurs non avertis.”
Finally, two potential solutions are put forward by Cécile Roquelaure. “Le prêt multilignes permet par exemple d’emprunter une partie de la somme sur 10 ans et l’autre partie sur 20 ans de façon à faire passer le taux annuel effectif global sous le taux d’usure, détaille-t-elle. Enfin, il est aussi parfois possible d’emprunter sous la forme d’une SCI familiale. Pour ces dernières le traitement est peu différent que pour les emprenteurs classiques. Certains courtiers proposent cette option pour faire passer des dossiers difficiles.”